任意売却とは

任意売却とは

人生には予期せぬことが起こり、住宅ローンの返済が困難になることもあります。マイホームやマンションを売却してローンが完済できれば良いのですが、売却資金でローンが完済できなければ抵当権が抹消されず引渡しができないため通常の売却は不可能です。そんな場合に金融機関など債権者の同意を得た上で、一般市場で不動産を売却することを任意売却といいます。

任意売却ではまず債権者である金融機関への事前の相談が必要になります。任意売却を行っている不動産会社に所有している不動産の査定を依頼しますが、査定価格には信ぴょう性があり、売却の実現性がなければ金融機関は納得しませんので不動産会社の役割が重要になってくるのです。査定価格を提示し任意売却を希望している旨を金融機関へ伝え、任意売却と売却価格について合意を得られて初めて任意売却の活動を始められます。
任意売却の活動は通常の売却とさほど違いはありませんが、任意売却には期限があります。またほとんどの場合自宅に住み続けながら売却活動を行うため、内覧者を迎える際などスムーズな対応が求められるのです。売買契約も通常の売却と同様の締結になりますが、引渡しを円滑にするために引越し代を売却資金から捻出できる場合もあるので、金融機関との条件のすり合わせを綿密に行い取り決め事項を明確にしておく必要があります。

■メリット

  • 競売よりも売却価格が高くなる場合が多く、残債を減らせる可能性が高くなります。
  • 残債の返済方法について金融機関と相談しながら進められます。
  • 引越し代を売却代金から捻出するなど、引渡し費用を融通できる場合があります。
  • 売却にかかる各種費用を売却価格でまかなえるため、出費を削減できます。

■デメリット

  • 債権者である金融機関の同意がないと売却は実行できません。
  • 金融機関に決定権があるため、売却価格を自由に決められません。
  • 通常の取引と異なり、販売活動に期限があります。
  • 金融機関が閲覧できる個人の信用情報に延滞履歴が残ります。

任意売却の流れ

STEP.01

任意売却の流れ

まずは価格査定を行いローンの残高と比較しながら、売却価格がローンの残債額を上回るのか、下回るのかを想定します。査定は不動産会社が行いますが、仲介契約を結びやすくするために査定額を高めに設定したり、シチュエーションを甘く見積ったりし売れることを前提に話を進める不動産会社がいるので注意が必要です。任意売却の実績がある会社を選ぶことをおすすめします。

STEP.02

任意売却の流れ

売却価格がローンの残債額を上回る可能性があり、任意売却になる見込みがある場合は金融機関へ相談し、任意売却の同意を得る必要があります。金融機関はリスクを避けたいので売却価格を高く設定したがりますが、価格が高すぎると売れない可能性が出てきます。実現性を考慮した売却価格を了承してもらわなければならないので、ここで不動産会社の力量が問われるのです。

STEP.03

任意売却の流れ

金融機関と交渉し任意売却の同意が得られれば、いよいよ売却活動が始まります。販売活動は通常の売却とほぼ変わりませんが、任意売却にはタイムリミットがあり期間が短いのが大きな違いです。一定の期間内に売却できなければ競売にかけられてしまうので、準備は早めに進めておいたほうが良いでしょう。時間の余裕を持って任意売却に臨むことが重要になってきます。

STEP.04

任意売却の流れ

売買契約の締結は基本的に通常の不動産売却と変わりません。ただ任意売却の場合は抵当権を抹消するための手続きをはじめ、その他の費用の清算を行うので通常よりも手続きが多くなります。また引渡しをスムーズにするために引越し代を売却代金から融通してもらえることもあり、細かい条件のすり合わせを行い金融機関との取り決め事項を明確にしておく必要があります。

STEP.05

任意売却の流れ

任意売却をしたからといってローンが完全になくなるわけではなく、残債を返済していかなければならないため経済的な余裕が生まれるとは限りません。そこで返済の負担を軽くできるように月々の収支を記載した生活状況表を提出し、毎月の返済額を支払える金額にしてもらえるように交渉します。金融機関側もある程度予想しているので、無理な返済を要求されることは少ないでしょう。

まとめ

任意売却は通常の売却よりも関わる人や調整すべきことが多く、時間や手間がかかるため早めに準備することをおすすめします。また交渉力やタフさも必要になってきますので、パートナーとなる不動産会社選びが重要です。
任意売却は手間はかかりますが競売よりもメリットが多いのは明らかで、ベストパートナーとタッグを組み正しい手順に従って進めれば難しいことではありません。